Технический план и кадастровый учет объектов капитального строительства

До недавних пор полномочиями по проведению технического (кадастрового) учета зданий и различного рода сооружений обладали исключительно бюро технической инвентаризации. По результатам обмерных работ оформлялись технические паспорта на здания, квартиры и сооружения. При этом держателями базы данных по техническому учету зданий и сооружений были сами бюро технической инвентаризации. Такие бюро выполняли обмерные работы, оформляли технические паспорта и поэтажные планы на здания и сооружения и предоставляли по запросу заинтересованных лиц информацию из своей базы данных в виде кадастрового паспорта, выписки из технического паспорта и иных документов. Они же осуществляли постановку на кадастровый учет различных объектов недвижимости. В целях объединения базы данных по земельным участкам и объектам капитального строительства в 2012 году сведения, содержащиеся в базе бюро технической инвентаризации были переданы в Росреестр. После передачи информации из базы данных с бюро технической инвентаризации были сняты полномочия по выдаче сведений из реестра объектов капитального строительства.

С 1 января 2013 года закончился период, в который документация необходимая для постановки на Государственный кадастровый учет объектов капитального строительства подготавливалась только специалистами бюро технической инвентаризации. Начиная с этой даты, в свои законные права по изготовлению такой документации вступил новый участник рынка учета объектов капитального строительства – кадастровый инженер. На основании вступивших в действие норм законодательства в сфере кадастра недвижимости, аттестованные кадастровые инженеры получили право изготовления документов необходимых для внесения сведений в кадастр недвижимости об объектах капитального строительства. К таким документам относится технический план объекта недвижимости. Создание единой базы данных по земельным участкам и объектам капитального строительства В результате изменений в сфере кадастра объектов недвижимости была разрушена монополия на производство кадастровых работ территориальными БТИ и создана единая база данных по зданиям и сооружениям объединенная с данными по земельным участкам.

Главным преимуществом такой реформы стало появление возможности выбора исполнителя кадастровых работ и появление на рынке конкурентоспособных предприятий, выполняющих такие работы на более выгодные условиях, в меньшие сроки, без бюрократических проволочек и препятствий. Если ранее правом подготовки документов для постановки на кадастровый учет зданий и сооружений обладали только БТИ, то на сегодняшний день таким правом обладают организации, имеющие в своем штате не менее двух кадастровых инженеров с действующим квалификационным аттестатом.

Стоимость изготовления технического плана, как правило, определяется исходя из трудозатрат на выполнение работ, а также зависит от объема и сложности выполняемых работ.      Для оценки стоимости работ необходимо изучение исходной информации по объекту и постановка конкретной задачи. По результатам изучения исходной документации составляется коммерческое предложение с указанием стоимости и сроков выполнения работ.

В отношение строительства жилых домов Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 48, части 1, 2, 9 статьи 51), а также Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (часть 4 статьи 8) предусмотрено:

  • подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства;
  • получение разрешения на строительство является обязательным при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства;
  • до 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления кадастрового учета таких объектов (до 01.01.2013 года – для технического учета (инвентаризации)). Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусмотрено:
  • на садовых земельных участках могут строиться только объекты, являющиеся жилыми строениями (без права проживания и регистрации в них);на дачных земельных участках, по усмотрению правообладателя земельного участка, допускается строительство объектов индивидуального жилищного строительства либо жилых строений. В связи с чем, на основании части 9, пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, получение разрешения на строительство не требуется для строящихся жилых строений и строящихся объектов индивидуального жилищного строительства (жилых домов);
  • оформление жилых домов (в том числе построенных на дачных участках) – постановка на кадастровый учет и регистрация прав осуществляются на основании правоустанавливающих документов на земельный участок. При этом характеристики построенного объекта указываются правообладателем земельного участка в Декларации об объекте недвижимости. Декларация об объекте недвижимости являются обязательным приложением к техническому плану жилого дома, изготавливаемого кадастровым инженером.

В том случае, если на земельном участке, предоставленном для дачного хозяйства, садоводства построен объект недвижимого имущества – жилое строение, не предназначенный для постоянного проживания граждан, применяется следующий алгоритм действий: согласно части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) кадастровый учет и регистрация прав на созданное здание либо объект незавершенного строительства для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 14 Закона о регистрации кадастровый учет и регистрация прав на созданные объекты недвижимости осуществляются одновременно.

В силу части 11 статьи 24 Закона о регистрации, Декларация об объекте недвижимости (далее - Декларация) заполняется исключительно в случаях, если в отношении объектов недвижимости (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений или машино-мест), не предусмотрены подготовка и (или) выдача, указанных в частях 8-10 настоящей статьи, разрешений и проектной документации.

При этом Декларация в отношении созданного объекта недвижимости составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости.

Требования к подготовке Декларации и составу, содержащихся в ней сведений, утверждены Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.

До 01.03.2018 года, если на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), построен жилой дом, применяются нормы части 7 статьи 70 Закона о регистрации. Для данной категории дел не требуется получения разрешения на ввод объекта недвижимости.

Прием документов осуществляется по единой процедуре: на государственный кадастровый учет и государственную регистрация прав. К такому заявлению прилагается технический план созданного жилого дома, в состав приложения которого включается разрешение на строительство и проектная документация (при их наличии).При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о правах на земельный участок, правообладателю земельного участка также необходимо одновременно подать заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на такой земельный участок.